Ипотека и кредит. Что делать, если банк меняет условия договора.

Кризис в экономике прибавил головной боли тем из ваших коллег, кто взял ипотечный или иной кредит. Так что вопросы, связанные с обязательствами перед банками, для многих сотрудников выходят на первый план.

1. Скажите, имеет право банк в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредитному договору?

Ответ на ваш вопрос нужно искать только в тексте договора. Дело в том, что гражданское законодательство в принципе не запрещает устанавливать в договоре условие, по которому кредитор может по собственной инициативе увеличить проценты по кредиту. И сейчас в связи с финансовым кризисом многие банки стали включать в свои договоры такое условие.

Если же в вашем договоре отсутствует прямое упоминание о возможности одностороннего повышения процентной ставки, то банк не имеет права увеличивать ее (ст. 310 ГК РФ). Если, несмотря на это, банк прислал вам письмо с предложением подписать к кредитному договору дополнительное соглашение об увеличении процентной ставки, такое предложение можно смело проигнорировать. На самом договоре это никак не скажется.

2. Я купил квартиру по ипотеке. Кредит все еще выплачиваю. Если цена на жилье упадет, может ли банк потребовать, чтобы я предоставил ему еще какое-то обеспечение под выданный кредит (поручительство, залог и т. п.)?

Все зависит от того, предусмотрено ли такое право банка договором кредита. Согласно статье 345 Гражданского кодекса, залогодержатель (то есть в вашем случае – банк), если договором не предусмотрено иное, может потребовать заменить предмет залога в случае, когда тот уничтожен или поврежден. В данной статье речь идет только о гибели или повреждении заложенного имущества. Уменьшение его стоимости по экономическим причинам (например, из-за падения спроса на жилье) не дает залогодержателю такого права.

Тем не менее банк может включить в свой договор условие о том, что он вправе потребовать от должника предоставить дополнительное обеспечение при снижении рыночных цен на жилье. Если такого условия в договоре нет, вы вправе проигнорировать требование банка. Но если такое условие прописано, вам придется предоставить дополнительное обеспечение, так как за неисполнение этой обязанности в договоре наверняка установлены какие-то санкции.

3. Что будет, если банк, которому я сейчас плачу за ипотеку, обанкротится? Освобождаюсь ли я в таком случае от своего долга?

Скорее всего если это произойдет, то право банка требовать от вас выплаты задолженности перейдет к другому лицу. Дело в том, что сама по себе ликвидация банка в связи с его банкротством не означает, что все долги перед этим банком исчезнут. Такая ликвидация происходит в порядке конкурсного производства. Это значит, что при банкротстве имущество банка (в том числе его права требования к заемщикам) идет с молотка.

Соответственно финансовая организация, которая приобретет вашу закладную, получает право требовать от вас выплаты по кредиту. При этом новый владелец закладной не может в одностороннем порядке менять условия кредитного договора. Новый кредитор сам должен сообщить заемщику о том, как он должен производить платежи по кредиту (на какой счет перечислять деньги). Пока заемщик не получил такое уведомление, он вправе перечислять плату по кредиту на прежний банковский счет.

4. Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребенком?

Да, сейчас у банков такое право есть. До 2005 года кредиторы не могли обращать взыскание на жилое помещение, которое для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания жильем. Но Федеральный закон от 29.12.04 № 194-ФЗ внес в Гражданский процессуальный кодекс поправку.

Теперь это правило не распространяется на имущество, которое является предметом ипотеки. Но для того, чтобы выселить из квартиры семью, задолжавшую по кредиту, работники банка должны либо подписать об этом соглашение с заемщиком, либо получить судебное решение. В суде им придется доказать, что заемщик действительно нарушил условия договора и что такое нарушение является основанием для продажи квартиры на торгах.

Дело в том, что не каждое нарушение со стороны заемщика может стать поводом для того, чтобы отобрать у него квартиру. В обращении взыскания на ипотечное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и вследствие этого размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В законе указана только одна ситуация, которая однозначно является основанием для обращения взыскания на квартиру (если договором не установлено иное). Это нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

5. Я живу в квартире, купленной по ипотеке. Через пару лет я хотел расплатиться с кредитом и продать ее. Но говорят, что скоро цены на жилье могут упасть. Думаю, мне выгоднее было бы продать квартиру сейчас, пока этого не произошло. Могу ли я продать квартиру под ипотекой?

В принципе это возможно, но только с согласия вашего банка. Тогда продать заложенную квартиру можно будет, например, по следующей схеме. Сумма, которую покупатель платит за вашу квартиру, закладывается в две банковские ячейки. В первую ячейку – сумма, соответствующая остатку вашей задолженности по кредиту. Во вторую ячейку – сумма, которую покупатель платит вам лично. После регистрации договора купли-продажи деньги из первой ячейки забирает банк, а из второй ячейки – вы сами.

Другой вариант предполагает заключение с покупателем квартиры сначала предварительного договора купли-продажи. Полученную по нему сумму заемщик передает банку в счет погашения своего долга. После этого банк снимает с квартиры залог, а собственник квартиры (бывший заемщик) и покупатель заключают основной договор купли-продажи, по которому покупатель вносит продавцу оставшуюся стоимость квартиры.

6. Мы с женой – созаемщики по ипотечному кредиту. Сейчас мы собираемся разводиться. Можем ли мы сами решить, кому достанется ипотечная квартира и задолженность по ней?

Тот факт, что кредит за квартиру еще не выплачен, не лишает вас и вашу супругу права разделить жилье. Разумеется, банки возражают против этого. Ведь банк, выдавая кредит, как правило, учитывает доход обоих супругов. Если после раздела квартира и остаток долга за нее перейдут только к одному из супругов, риск банка возрастет. Однако такая позиция банков противоречит Семейному кодексу. Требование о разделе вправе заявить любой из супругов, причем не только при разводе, но и в период брака. Общее имущество супруги вправе разделить добровольным соглашением, которое можно нотариально удостоверить. 

Если супруги не могут сами прийти к соглашению, раздел производится в судебном порядке (п. 1–3 ст. 38 СК РФ). При этом делится не только имущество, но и общие долги, которые распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Кредитный договор с банком не может лишить вас права на раздел имущества и долгов, которое вам предоставлено законом. Так что вы с женой можете заключить соглашение о разделе имущества, по которому квартира и долг за нее переходят к одному из супругов или делятся в определенных долях между вами.

Конечно, банк может попытаться оспорить это соглашение в суде. Но мы полагаем, что основания для признания недействительным этого соглашения у суда не будет. Права банка соглашением о разделе имущества не нарушаются, ведь и после раздела квартира останется у него в залоге и будет обеспечивать возврат долга. По делам, в которых банки возражали против раздела имущества, имеются случаи вынесения решений и в пользу банков, и в пользу супругов.

7. Жилье сейчас может подешеветь. Допустим, я перестану платить по ипотечному кредиту, и банк продаст мою квартиру «с молотка». Может получиться, что выручки от этого будет все равно недостаточно, чтобы погасить мой долг. Может ли банк требовать продажи другого моего имущества, взыскивать деньги из моей зарплаты и т. п.?

Да, у банка есть такое право. В законе сказано, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

Иными словами, если вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для погашения долга, то банк вправе через суд требовать обращения взыскания на другое ваше имущество (банковские вклады, транспорт, бытовую технику, ювелирные украшения и т. п.). Исключение составляют только вещи, на которые нельзя обращать взыскание, перечисленные в статье 446 Гражданского процессуального кодекса (вещи индивидуального пользования, продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума для должника и членов его семьи и др.).