Ипотека и кредит. Что делать, если банк меняет условия договора.

Кризис в экономике прибавил головной боли тем из ваших коллег, кто взял ипотечный или иной кредит. Так что вопросы, связанные с обязательствами перед банками, для многих сотрудников выходят на первый план.

1. Скажите, имеет право банк в одностороннем порядке увеличивать процентную ставку по кредитному договору?

Ответ на ваш вопрос нужно искать только в тексте договора. Дело в том, что гражданское законодательство в принципе не запрещает устанавливать в договоре условие, по которому кредитор может по собственной инициативе увеличить проценты по кредиту. И сейчас в связи с финансовым кризисом многие банки стали включать в свои договоры такое условие.

Если же в вашем договоре отсутствует прямое упоминание о возможности одностороннего повышения процентной ставки, то банк не имеет права увеличивать ее (ст. 310 ГК РФ). Если, несмотря на это, банк прислал вам письмо с предложением подписать к кредитному договору дополнительное соглашение об увеличении процентной ставки, такое предложение можно смело проигнорировать. На самом договоре это никак не скажется.

2. Я купил квартиру по ипотеке. Кредит все еще выплачиваю. Если цена на жилье упадет, может ли банк потребовать, чтобы я предоставил ему еще какое-то обеспечение под выданный кредит (поручительство, залог и т. п.)?

Все зависит от того, предусмотрено ли такое право банка договором кредита. Согласно статье 345 Гражданского кодекса, залогодержатель (то есть в вашем случае – банк), если договором не предусмотрено иное, может потребовать заменить предмет залога в случае, когда тот уничтожен или поврежден. В данной статье речь идет только о гибели или повреждении заложенного имущества. Уменьшение его стоимости по экономическим причинам (например, из-за падения спроса на жилье) не дает залогодержателю такого права.

Тем не менее банк может включить в свой договор условие о том, что он вправе потребовать от должника предоставить дополнительное обеспечение при снижении рыночных цен на жилье. Если такого условия в договоре нет, вы вправе проигнорировать требование банка. Но если такое условие прописано, вам придется предоставить дополнительное обеспечение, так как за неисполнение этой обязанности в договоре наверняка установлены какие-то санкции.

3. Что будет, если банк, которому я сейчас плачу за ипотеку, обанкротится? Освобождаюсь ли я в таком случае от своего долга?

Скорее всего если это произойдет, то право банка требовать от вас выплаты задолженности перейдет к другому лицу. Дело в том, что сама по себе ликвидация банка в связи с его банкротством не означает, что все долги перед этим банком исчезнут. Такая ликвидация происходит в порядке конкурсного производства. Это значит, что при банкротстве имущество банка (в том числе его права требования к заемщикам) идет с молотка.

Соответственно финансовая организация, которая приобретет вашу закладную, получает право требовать от вас выплаты по кредиту. При этом новый владелец закладной не может в одностороннем порядке менять условия кредитного договора. Новый кредитор сам должен сообщить заемщику о том, как он должен производить платежи по кредиту (на какой счет перечислять деньги). Пока заемщик не получил такое уведомление, он вправе перечислять плату по кредиту на прежний банковский счет.

4. Может ли банк за долги выселить из ипотечной квартиры семью с прописанным в ней ребенком?

Да, сейчас у банков такое право есть. До 2005 года кредиторы не могли обращать взыскание на жилое помещение, которое для гражданина-должника и совместно проживающих с ним членов семьи является единственным пригодным для постоянного проживания жильем. Но Федеральный закон от 29.12.04 № 194-ФЗ внес в Гражданский процессуальный кодекс поправку.

Теперь это правило не распространяется на имущество, которое является предметом ипотеки. Но для того, чтобы выселить из квартиры семью, задолжавшую по кредиту, работники банка должны либо подписать об этом соглашение с заемщиком, либо получить судебное решение. В суде им придется доказать, что заемщик действительно нарушил условия договора и что такое нарушение является основанием для продажи квартиры на торгах.

Дело в том, что не каждое нарушение со стороны заемщика может стать поводом для того, чтобы отобрать у него квартиру. В обращении взыскания на ипотечное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение крайне незначительно и вследствие этого размер требований банка явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Федерального закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В законе указана только одна ситуация, которая однозначно является основанием для обращения взыскания на квартиру (если договором не установлено иное). Это нарушение сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

5. Я живу в квартире, купленной по ипотеке. Через пару лет я хотел расплатиться с кредитом и продать ее. Но говорят, что скоро цены на жилье могут упасть. Думаю, мне выгоднее было бы продать квартиру сейчас, пока этого не произошло. Могу ли я продать квартиру под ипотекой?

В принципе это возможно, но только с согласия вашего банка. Тогда продать заложенную квартиру можно будет, например, по следующей схеме. Сумма, которую покупатель платит за вашу квартиру, закладывается в две банковские ячейки. В первую ячейку – сумма, соответствующая остатку вашей задолженности по кредиту. Во вторую ячейку – сумма, которую покупатель платит вам лично. После регистрации договора купли-продажи деньги из первой ячейки забирает банк, а из второй ячейки – вы сами.

Другой вариант предполагает заключение с покупателем квартиры сначала предварительного договора купли-продажи. Полученную по нему сумму заемщик передает банку в счет погашения своего долга. После этого банк снимает с квартиры залог, а собственник квартиры (бывший заемщик) и покупатель заключают основной договор купли-продажи, по которому покупатель вносит продавцу оставшуюся стоимость квартиры.

6. Мы с женой – созаемщики по ипотечному кредиту. Сейчас мы собираемся разводиться. Можем ли мы сами решить, кому достанется ипотечная квартира и задолженность по ней?

Тот факт, что кредит за квартиру еще не выплачен, не лишает вас и вашу супругу права разделить жилье. Разумеется, банки возражают против этого. Ведь банк, выдавая кредит, как правило, учитывает доход обоих супругов. Если после раздела квартира и остаток долга за нее перейдут только к одному из супругов, риск банка возрастет. Однако такая позиция банков противоречит Семейному кодексу. Требование о разделе вправе заявить любой из супругов, причем не только при разводе, но и в период брака. Общее имущество супруги вправе разделить добровольным соглашением, которое можно нотариально удостоверить. 

Если супруги не могут сами прийти к соглашению, раздел производится в судебном порядке (п. 1–3 ст. 38 СК РФ). При этом делится не только имущество, но и общие долги, которые распределяются между супругами пропорционально присужденным им долям (п. 3 ст. 39 СК РФ). Кредитный договор с банком не может лишить вас права на раздел имущества и долгов, которое вам предоставлено законом. Так что вы с женой можете заключить соглашение о разделе имущества, по которому квартира и долг за нее переходят к одному из супругов или делятся в определенных долях между вами.

Конечно, банк может попытаться оспорить это соглашение в суде. Но мы полагаем, что основания для признания недействительным этого соглашения у суда не будет. Права банка соглашением о разделе имущества не нарушаются, ведь и после раздела квартира останется у него в залоге и будет обеспечивать возврат долга. По делам, в которых банки возражали против раздела имущества, имеются случаи вынесения решений и в пользу банков, и в пользу супругов.

7. Жилье сейчас может подешеветь. Допустим, я перестану платить по ипотечному кредиту, и банк продаст мою квартиру «с молотка». Может получиться, что выручки от этого будет все равно недостаточно, чтобы погасить мой долг. Может ли банк требовать продажи другого моего имущества, взыскивать деньги из моей зарплаты и т. п.?

Да, у банка есть такое право. В законе сказано, что, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право при отсутствии иного указания в законе или договоре получить недостающую сумму из прочего имущества должника (п. 5 ст. 350 ГК РФ).

Иными словами, если вырученной за квартиру суммы будет недостаточно для погашения долга, то банк вправе через суд требовать обращения взыскания на другое ваше имущество (банковские вклады, транспорт, бытовую технику, ювелирные украшения и т. п.). Исключение составляют только вещи, на которые нельзя обращать взыскание, перечисленные в статье 446 Гражданского процессуального кодекса (вещи индивидуального пользования, продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума для должника и членов его семьи и др.).

У контрагента остались два варианта одного договора. Как не дать ему использовать старую редакцию во вред компании.

Автор: Ксения Ткаченко, эксперт, журнал «Юрист компании».

Источник: Журнал "Юрист компании".

Привычная практика, когда у одного из контрагентов остаются первоначальные, «отвергнутые» экземпляры договора с подписью другой стороны, таит в себе риски.

Сделка

При большом объеме договорной работы провести встречу представителей двух компаний для одновременного подписания контракта не всегда возможно, даже если они находятся в одном и том же городе. В таких случаях процесс заключения договора часто складывается так. Компания отправляет будущему контрагенту с курьером два экземпляра подготовленного договора, уже подписанные со своей стороны. Если контрагент подписывает договоры, он возвращает один экземпляр компании, другой оставляет себе. Если же его что-то не устраивает в тексте, чаще всего он готовит два других экземпляра в своей редакции, подписывает их и отправляет на подпись компании.

Получив этот экземпляр, компания в свою очередь тоже может изменить какие-либо условия. Например, согласившись на увеличение срока оплаты, повысить размер санкции за просрочку платежа или цену товара. Договор заключен, когда у обоих контрагентов на руках оказывается по одному экземпляру договора в редакции, устраивающей обе стороны. Однако эта привычная практика таит в себе риски, если у одного из контрагентов остаются первоначальные, «отвергнутые» экземпляры с подписью другой стороны.

Риски

Намеренный подлог. В ходе обмена экземплярами подписанных договоров в них неоднократно могут меняться какие-либо условия. Если в будущем возникнет спор о неисполнении или ненадлежащем исполнении того или иного условия, контрагент может обнаружить в первоначальных вариантах договора редакцию, выгодную ему в обстоятельствах спора и подписанную другой стороной. Тогда ему остается только поставить свою подпись на этом экземпляре и в случае судебного разбирательства предъявить именно этот договор, отрицая наличие другой (окончательной) редакции.

Проблемной может оказаться старая редакция практически любого условия: о предмете договора, его цене, порядке оплаты, сроках исполнения обязательств или действия договора, санкциях за нарушение договора. Например, покупатель не оплачивает товар в установленный срок. Поставщик требует основной долг и неустойку, но в ходе рассмотрения спора выясняется, что у покупателя остался другой вариант договора, где сроком оплаты была более поздняя дата (по ней просрочка еще не случилась) или указан меньший размер неустойки. Если имеются две редакции длящегося договора поставки с разными сроками его действия, то покупатель может отказаться принимать поставленный товар, ссылаясь на прекращение договора (если в его редакции срок короче). Точно так же поставщик, обнаружив у себя договор с более коротким сроком действия, может отказаться поставлять товар в рамках срока, указанного в окончательном варианте договора (например, найдя более выгодного покупателя).

Обычная путаница. Из-за наличия нескольких готовых вариантов договора работники одного из контрагентов могут просто ошибиться в отношении того, какой из них окончательный. Если в папке рабочих договоров окажется подшит неправильный вариант, то компания будет ориентироваться не на те условия, которые считает согласованными контрагент. В результате, например, бухгалтерия может провести оплату в меньшей сумме или плановый отдел будет ориентироваться на более поздние сроки отгрузки товара (выполнения работ), чем установлены в окончательном варианте договора. Такая путаница может привести к конфликтным ситуациям с контрагентом и санкциям за ненадлежащее исполнение обязательств.

Как суд расценивает наличие двух договоров. Четкой сложившейся арбитражной практики по спорам о двух подлинных версиях одного договора на сегодняшний день нет, поэтому сложно предсказать, какую позицию займет суд.

Возможны несколько вариантов развития событий. Первый: суд выяснит, какая из редакций была подписана позднее и может признать ее новацией более раннего варианта договора (п. 1 ст. 414 ГК РФ). В таком случае условия, указанные в раннем варианте, не принимаются во внимание как утратившие силу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.05.98 по делу № КГ-А40/877-98). Но если обе версии датированы одним днем, то разобраться в том, какая из них ранняя, а какая поздняя, можно только на основе объяснений сторон или переписки по поводу заключения договора. Если же объяснения противоречивые, а переписки нет, то суд, как правило, просто признает несогласованным то условие, вокруг которого разгорелся спор.

Когда речь идет о существенном условии (например, о сроках выполнения работ в договоре подряда, объекте, подлежащем передаче по договору купли-продажи недвижимости), то его несогласованность означает незаключенность договора в целом. Несогласованность несущественного условия влечет незаключенность договора в части данного конкретного условия. Последствия такого решения для сторон зависят от обстоятельств дела: исполнялся договор или нет, есть ли доказательства принятия исполненного и т. д. Например, исполнитель оказал определенные услуги или выполнил работы, затем возник спор об их цене в силу разной редакции соответствующих пунктов договора. Если есть доказательства принятия работ (услуг) заказчиком, то исполнитель может требовать их оплаты по цене, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ). Но обоснование такой цены – отдельная непростая работа. Если же договор не начал исполняться, а иск как раз состоит в понуждении контрагента его исполнить, то суд может в этом отказать.

СОВЕТ В ТЕМУ

Оставлять контрагенту первоначальные варианты приложений к договору тоже опасно.

Если в приложении зафиксированы существенные или просто важные условия договора (например, об ассортименте и количестве товара, его цене, сроках выполнения работ), то последствия наличия у контрагента другой версии приложения будут такие же, как при наличии второго варианта договора.

Меры предосторожности

Единственная гарантированная мера защиты от подобных ситуаций – полностью исключить наличие разных версий договора. Безопаснее не экономить на времени и привезти контрагенту не подписанный со своей стороны экземпляр. В случае его согласия с текстом и подписания договора курьеру компании просто придется снова съездить по тому же адресу, чтобы отвезти экземпляр, подписанный уже со своей стороны. Зато, если есть замечания и дополнения к тексту со стороны контрагента, у него уже точно не останется экземпляра договора с подписью компании. 

Если же время не терпит и компания все-таки отправляет подписанный со своей стороны договор, то при передаче контрагенту каждой новой редакции этого договора стоит либо забрать оба ранее подписанных экземпляра в прежней редакции, либо попросить контрагента уничтожить их в присутствии курьера. 

Допустим, так сложилось, что у контрагента все-таки остался подписанный экземпляр недействующей редакции договора. Тогда лучше заранее оценить возможность спора исходя из того, чем именно отличаются эти редакции. Когда речь идет о цене, снизить риски помогут первичные учетные документы (товарные накладные, акты приемки-передачи и т. д.). Эти документы тоже подписываются обеими сторонами договора, и в них тоже указывается цена. При разночтении условия о цене в экземплярах договоров суд скорее всего примет как единственно верную ту редакцию, которая соответствует цене, указанной в первичных документах (см. постановление Девятого апелляционного суда от 25.09.08 по делу № А40-22367/08-29-216).

Примеры судебных решений по спорам о двух вариантах одного договора

Противоречивость арбитражной практики наглядно иллюстрируют примеры двух споров, касающихся купли-продажи недвижимости. В обоих случаях покупатель, оплатив покупку, требовал от продавца регистрации перехода прав собственности на объект. И в каждом деле фигурировали два варианта договора с одним и тем же номером и одной датой.

В первом случае стороны первоначально заключили договор аренды нескольких объектов недвижимости: гаража, склада и ангара. После семи месяцев аренды арендодатель должен был продать имущество арендатору (какое именно имущество, указано не было). По истечении семи месяцев стороны подписали два варианта договора купли-продажи. По одному из них арендодатель передавал в собственность все арендованные объекты, по другому – только гараж. Покупатель требовал регистрации прав на все объекты. Продавец сначала настаивал на своем варианте договора, затем пытался защититься, ссылаясь на то, что две редакции свидетельствуют о несогласованности условия об объекте купли-продажи и, следовательно, о незаключенности договора (ст. 554 ГК РФ). Судьи сочли иначе: просто один вариант договора содержит полный перечень имущества, подлежащего передаче, а второй – лишь его часть. Значит, никакого противоречия между ними нет, и условие об объекте можно считать согласованным. Покупатель выиграл дело (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.04 № А82-21/2003-Г/15).

Во втором случае две компании заключили договор купли-продажи нежилых помещений. По одной редакции договора, на которой настаивал покупатель, объект считался переданным ему с момента подписания договора. В варианте продавца это условие отсутствовало. В результате суд признал оба договора недействительными, так как договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен путем составления одного документа, и несоблюдение этой формы влечет недействительность договора (ст. 550 ГК РФ). По мнению суда, сам факт наличия двух разных редакций свидетельствовал о нарушении данного требования. Покупателю отказали в иске (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.04.08 № Ф03-А24/08-1/1242).