Автор: Г. Шарикова, юрист НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ».
Источник: Журнал «Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения»
Вместе с тем повсеместно распространена практика взимания товариществом (управляющей организацией) с собственников нежилых помещений платы за пользование общим имуществом. В чем привилегия собственника-гражданина перед собственником-организацией?
Возможность «дополнительного» использования общего имущества
По общему правилу объектами общего имущества в многоквартирном доме пользуются собственники помещений в данном доме (п. 2 ст. 36 ЖК РФ). При этом по смыслу жилищного законодательства в указанной норме речь идет о равном для всех использовании общего имущества. Тем не менее коммерческая организация может претендовать на использование объектов общего имущества в большем объеме, например, размещая вывеску на фасаде дома или огораживая часть земельного участка перед входом в нежилое помещение – офис. Попробуем разобраться, как отличить одно пользование от другого и какие обстоятельства влияют на легитимность использования объектов общего имущества в конкретных случаях.
Прежде всего необходимо отметить, что законодательство не содержит критериев разграничения отдельных видов пользования общим имуществом в доме. Так, закон не различает, например, такие ситуации:
– все собственники пользуются крышей;
– собственник нежилого помещения на последнем этаже размещает на крыше рекламу своих услуг.
Очевидно, что это различные виды пользования одним и тем же имуществом. Условным критерием разграничения «общего» и «дополнительного» пользования в данном случае может служить цель использования имущества. Если коммерческая организация использует общее имущество наравне со всеми собственниками для обслуживания принадлежащего ей нежилого помещения, речь идет об «общем» пользовании. Если же цель использования тесно связана с осуществлением предпринимательской деятельности, пользование общим имуществом следует признать «дополнительным».
В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками помещений в доме). Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме. Во-первых, пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности.
Согласно п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Так, в Постановлении ФАС УО от 18.07.2007 № Ф09-5303/06 С6 указано, что суд правомерно установил порядок пользования общим имуществом путем обеспечения доступа на крышу дома с 8.00 до 22.00 ежедневно.
Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в ч. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).
Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме вправе решением общего собрания передать объект общего имущества одному из своих сособственников в «дополнительное» пользование. Представляется, что наиболее оптимальным вариантом является утверждение общим собранием собственников порядка пользования общим имуществом в доме. Особенное внимание следует уделить вопросам оплаты содержания данного имущества, возложив, например, обязанность по содержанию части земельного участка перед входом в офис на собственника данного офиса и освободив от нее других собственников.
Взимание платы: правомерно или нет?
Вопрос о взимании платы за пользование общим имуществом является неоднозначным. Если отвечать на него положительно, может показаться на первый взгляд, что собственнику нежилого помещения придется платить дважды. Попытаемся разобраться. Если на месте собственника помещения было бы иное лицо, для него была бы установлена плата за пользование общим имуществом в доме. Собственник же вносит плату за содержание общего имущества по тарифу, утвержденному общим собранием или органом самоуправления, исходя из площади принадлежащего ему помещения.
Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица (не важно, собственника или иного лица), другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект. Следовательно, они имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества.
Однако такой вариант неприменим, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома. Как указано в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в данном случае речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома. Тариф на такое использование утверждается на общем собрании. Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в «дополнительное» пользование собственникам помещений в доме.
Договор как результат решения общего собрания
От условий предоставления объектов общего имущества в «дополнительное» пользование зависит необходимость заключения договора. Договор является своеобразной гарантией для сторон и доказательством в случае возникновения спора. Например, только при наличии договора коммерческая организация сможет подтвердить исключительные права на пользование имуществом. Так, суд удовлетворил требования ТСЖ о демонтаже рекламной конструкции с фасада многоквартирного дома, ссылаясь на отсутствие договора между товариществом и собственником нежилого помещения в доме (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08).
Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме (Определение ВАС РФ от 27.08.2008 № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27.02.2007 № Ф03 А51/07-1/240, ФАС СЗО от 12.02.2009 № А56-2429/2008).
При этом согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решения о передаче в пользование объектов общего имущества требуется квалифицированное большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме.
В зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемый объект общего имущества, могут различаться заключаемые договоры. Как следует из п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов – иной договор. При этом название и условия последнего договора полностью зависят от сторон. Единственное предъявляемое к ним требование – непротиворечие действующему законодательству.
Интересным в этой связи является Постановление ФАС МО от 07.03.2007 № КГ-А40/1137-07. Истцом по данному делу выступала кредитная организация – собственник нежилого помещения на первом этаже. Суд удовлетворил требование истца о нечинении препятствий со стороны ТСЖ в монтаже вывески на фасадной части нежилого помещения, ссылаясь на то, что в соответствии с Правилами размещения наружной рекламы в городе Москве информация о профиле предприятия, его фирменном наименовании является обязательной.
В то же время размещение конструкций, не являющихся информационными, то есть не содержащими информацию о наименовании юридического лица, его организационно-правовой форме, виде деятельности (типе, профиле), а носящих рекламный характер, возможно только при наличии решения общего собрания собственников помещений в доме (Постановление ФАС СЗО от 12.02.2009 № А56-2429/2008).
Комментариев нет:
Отправить комментарий