пятница, 16 января 2009 г.

Ответы на ваши личные вопросы о недвижимости.

Источник: Журнал «Главбух».

Колесо жизни вращается: мы женимся, разводимся, у нас рождаются дети, они растут и вот им уже хочется жить отдельно от родителей. А значит, нам приходится решать непростые проблемы: мы покупаем, продаем, делим квартиры и оформляем наследство. Сегодня мы расскажем, как это делать юридически грамотно.

Приобретение жилья

ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Виктор СТОУМОВ, начальник юридического отдела ГК «RUDEC».

У своей организации я успела получить беспроцентный заем, чтобы наконец купить собственную квартиру. Означает ли это, что у меня появилась материальная выгода, которая облагается НДФЛ по ставке 35 процентов?
Елена Птицина, г. Кемерово

Ничего подобного. Если вы представите в бухгалтерию своей компании пакет грамотно подобранных документов, то налог с вас не возьмут.

Путаница происходит из-за текста, приведенного в пункте 2 статьи 224 Налогового кодекса РФ. Там действительно четко говорится, что экономия на процентах при получении займа облагается НДФЛ. Причем по повышенной ставке — не 13, а 35 процентов.

Однако в вашем случае важен подпункт 1 пункта 1 статьи 212 кодекса. В нем сказано, что, когда заем берется для покупки жилья на территории Российской Федерации, с сэкономленных процентов налог на доходы физических лиц не удерживается. Но чтобы воспользоваться этим исключением, покупатель должен иметь право на имущественный вычет по приобретенному жилью.

Кратко поясним, что это означает. Если человек оформил имущественный вычет, с него не берут НДФЛ, пока не будет исчерпан лимит вычета, равный 1 000 000 руб. В ситуации же с процентами достаточно только подтвердить свое право на вычет. А оно предоставляется тем гражданам, кто еще таких вычетов не получал и может подтвердить, что цель займа — покупка квартиры.

Таким образом, вы подпадаете под льготу и налог платить не должны. Только соберите нужные документы: договор о приобретении квартиры (или доли в строящемся доме), акт о передаче квартиры или другие бумаги о вашем праве собственности.

Я работаю в строительной компании, которая согласна обменять мою квартиру на новую с большей площадью. Скажите, удержит ли мой работодатель налог на доходы физлиц, раз новая квартира будет дороже старого жилья?
Тамара Якушева, г. Домодедово (Московская обл.)

Да, вам придется уплатить налог.

Разница в стоимости квартир является доходом в натуральной форме, который вы получили. А такой доход в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ облагается НДФЛ.

Более того, рассчитывая сумму, на которую начисляется налог, бухгалтер должен ориентироваться на рыночную стоимость жилья в вашем регионе.

Мы с мужем планируем купить квартиру на вторичном рынке и подарить ее дочери. Один из хозяев предъявил нам свидетельство о праве собственности, но этому документу уже три года. Я хотела бы узнать, во-первых, существует ли какой-то срок действия у такого свидетельства? И во-вторых, как проверить, не менялись ли собственники квартиры за эти три года? 
Елена Калиновская, г. Подольск (Московская обл.)

Законодательство не ограничивает срок действия свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.

Но есть вероятность, что за время, прошедшее с момента выдачи документа, собственник мог заложить квартиру. В таком случае стоит тщательно изучить свидетельство, которое предъявляет недобросовестный продавец. Как основание для выдачи документа там заявлен не договор купли-продажи (завещание и т. д.), а соглашение об ипотеке.

Кроме того, для подстраховки вы можете проверить, не ограничены ли права продавца на квартиру, обратившись в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию). В этом ведомстве надо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого в отделение Росрегистрации того района, где находится квартира, которую вы собираетесь приобрести, нужно подать заявление в произвольной форме.

За информацию о сделках по этой квартире с вас попросят плату в размере 100 руб. Эта сумма оговорена пунктом 2 Правил осуществления платы за предоставление информации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773.

Приватизация

ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Артем ПАНАСОВ, юрист компании ООО «Кобра Интерфарм».

Нужно ли для приватизации комнаты в коммунальной квартире получать согласие соседей? Отношения у нас очень сложные…
Виктория Калымова, г. Курск

Вы вправе ни о чем с соседями не договариваться — их согласия не требуется. Такой вывод можно сделать из статьи 16 Жилищного кодекса РФ, где каждая комната признается отдельным жилым помещением. Такой же подход продемонстрирован и в постановлении Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П.

В квартире я прописан вместе с моей родной бабушкой. Она категорически против приватизации. Могу я приватизировать жилье без ее согласия?
Кирилл Непригодов, г. Туапсе

Пока бабушка против приватизации, получить квартиру в собственность не получится. На эту процедуру нужно получить согласие всех проживающих там граждан, достигших совершеннолетия. Об этом сказано в статье 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Можно ли приватизировать дом на моего трехлетнего ребенка?
Гульнара Базаева, г. Рязань

Можно. Возраст человека, на которого приватизируется жилье, значения не имеет. Зато важно, чтобы ребенок был прописан в этом доме. Также необходимо, чтобы все жильцы дома дали свое согласие на такую приватизацию. Причем, несмотря на то, что вы являетесь родной матерью ребенка, вам придется обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы вам дали разрешение на проведение сделки от имени ребенка. На этом настаивают чиновники в письме Минобразования России от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».

Наследование и дарение

ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Сергей СОЛОМАТИН, адвокат «Специализированного правового бюро № 1» Московской коллегии адвокатов «Межрегион».

Я недавно овдовел. Сын жены от первого брака прописан у тещи. Нашему общему ребенку супруга письменно завещала свою долю в квартире, которую мы с ней купили. Другого имущества у жены не было. Может ли старший сын моей покойной супруги претендовать на наше жилье?
Александр Шестопалов, г. Кострома

Конечно, составив завещание, ваша жена гарантировала вашему ребенку больше прав. Ведь без такой бумаги сын от первого брака может претендовать на треть имущества жены — точно так же, как вы и ваш ребенок. Такую возможность дают пункт 2 статьи 1141 и пункт 1 статьи 1142 Гражданского кодекса РФ.

Итак, завещание на второго ребенка есть. Но так же важно, сколько лет старшему сыну вашей покойной жены на момент открытия наследства. Совершеннолетний не может заявить права наследника на купленную вами жилплощадь. А вот если сыну еще нет 18 лет, то ему полагается так называемая обязательная доля в наследстве. Это подтверждает статья 1149 Гражданского кодекса РФ. То есть несовершеннолетний старший сын может получить четвертую часть квартиры (половину доли вашей супруги). Несмотря на завещание.

Мой брат оставил оплаченную долю в строящемся доме. Завещания нет. Передается ли доля по наследству? И если да, то еще проясните такой момент. Наследниц двое: я и вдова брата. Как поделить эту долю пополам?
Юлия Белова, г. Благовещенск

Права, которые ваш брат приобрел, заключив договор долевого участия, можно наследовать. Это предусмотрено в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Чтобы получить доли в строящемся доме, вы и вдова вашего брата должны обратиться к нотариусу. Там вы предъявите договор долевого участия и подпишете соглашение о разделе наследственного имущества на равные части. Также нотариус подскажет, как составить заявления, примет их и выдаст вам свидетельства о праве на наследство.

Эти документы позволят требовать у застройщика ваши доли квартиры. Компания-застройщик в свою очередь на основании актов приема-передачи должна оформить для каждой из вас право на соответствующую долю жилья. Договор участия в долевом строительстве, заключенный еще вашим братом, перерегистрировать не надо.

С дедушкой мы жили в разных районах города. Теперь я собираюсь получить дедушкину квартиру по завещанию. Не знаю, у какого нотариуса брать свидетельство о праве на наследство: в моем районе или там, где находится завещанная квартира? У государственного нотариуса или у частного?
Анна Вальчук, г. Петрозаводск

Начнем с первого вопроса: в каком районе искать нотариуса? Обратимся к пункту 1 статьи 1162 Гражданского кодекса РФ. За свидетельством он отсылает «по месту открытия наследства». Это означает, что вам следует обратиться к нотариусу в том населенном пункте, где находится дедушкина квартира (ст. 1115 Гражданского кодекса РФ). Район же здесь не важен, потому что весь город считается одним нотариальным округом — так прописано в статье 13 Основ законодательства РФ о нотариате. Этот документ утвержден постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. № 4462-1. А в некоторых населенных пунктах важно, с какой буквы начинается фамилия наследодателя, потому что нотариусы «поделили» между собой алфавит.

Теперь решим вопрос с государственными и частными нотариусами. Статья 36 Основ говорит о том, что наследством занимаются государственные нотариусы. Вот только такие госслужащие есть далеко не в каждом районе. И не в каждом городе. И даже не в каждом регионе! В таких местах власти возлагают обязанность по выдаче свидетельств о праве на наследство на частных нотариусов. Как поставлено дело в вашем городе, вы можете узнать в любой нотариальной конторе. Если частник утверждает, что может выдать вам свидетельство, попросите предъявить документ, удостоверяющий это право.

Я хочу оставить квартиру внучке, которая живет со мной, хотя у меня есть еще и дети, и внуки, и муж. Как лучше поступить — написать на внучку завещание или сделать ей подарок?
Софья Яковлева, г. Новосибирск

Если вас интересует денежный вопрос, то ни в том ни другом случае налогов внучке платить не придется. Что же касается гарантий, то лучше квартиру подарить. В таком случае внучка уже сейчас станет собственницей этого жилья. Остальные же наследники, даже первой очереди (это ваши муж и дети), не смогут на него претендовать.

А вот оформленное на внучку завещание скорее всего не даст ей полного права на вашу квартиру. Прежде всего потому, что несовершеннолетним и нетрудоспособным наследникам первой очереди положены обязательные доли. В частности, это будет касаться вашего мужа, который наверняка к тому моменту будет считаться нетрудоспособным, если оформит пенсию по возрасту или по здоровью. Статья 1149 Гражданского кодекса РФ даст ему право также потребовать свою долю.

Решил подарить своим родителям квартиру. Они пенсионеры, оба инвалиды II группы, отец — ветеран труда. Обяжут ли их платить налог со стоимости полученной «двушки»?
Борис Покровский, г. Саратов

Никаких налогов не будет. Причем то, что ваши родители имеют инвалидность, в данном случае не важно.

Вообще, в подобных ситуациях многие заблуждаются, поэтому рассмотрим проблему как можно подробнее. Из пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ следует: подарки не облагаются налогом на доходы физических лиц. Однако тут же оговаривается, что это не касается случаев, когда в дар приносятся недвижимость, транспортные средства, акции, доли и паи. Из этого часто делают неверный вывод.

Между тем далее в пункте 18.1 подчеркивается, что любые подарки освобождаются от НДФЛ, если люди приходятся друг другу близкими родственниками. Иными словами, это касается супругов; родителей и детей (как в вашем случае!); дедушек, бабушек и внуков; братьев и сестер. Данное правило в числе прочего распространяется на братьев и сестер с только одним общим родителем, а также на случаи усыновления.

Раздел имущества

ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Светлана КОРНЮШКИНА, начальник юридического отдела ГУ «ИС района Бирюлево Восточное».

Еще до свадьбы моей сестры наши родители купили и оформили на ее имя двухкомнатную квартиру. Теперь сестра разводится. Муж прописан у своих родителей. Но мы беспокоимся, может ли он претендовать на долю в квартире сестры?
Марина Игнатьева, г. Новосибирск

При разводе супруг не имеет права на имущество, принадлежавшее второй половине до вступления в брак. Такое имущество просто не является совместной собственностью — на это указывает пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ.

Поэтому квартиру, купленную до свадьбы, суд делить не станет. Правда, бывший супруг вашей сестры может доказать, что, проведя капитальный ремонт квартиры, он вложил в это жилье много средств и труда. Настолько много, что стоимость квартиры значительно возросла. В такой ситуации суд может признать за бывшим мужем право на часть жилья (ст. 37 Семейного кодекса РФ).

Я развожусь с женой. Во время нашего брака я приватизировал квартиру на свое имя. Моя жена тоже была в ней прописана. Может ли она потребовать раздела этого жилья как совместно нажитого имущества?
Олег Смирнов, г. Ачинск

Нет, на долю в квартире ваша бывшая жена претендовать не может.

Имущество, полученное одним из супругов в собственность безвозмездно, считается его личным. Следует подчеркнуть: даже если это произошло уже после заключения брака (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Таким образом, не делится имущество, которое получено по наследству и в подарок. Приватизация жилья — также безвозмездная сделка. Ведь квартиры бесплатно передаются в собственность гражданам, постоянно там зарегистрированным. Об этом сказано в статье 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.

Особо надо остановиться на прописке. На момент приватизации квартиры ваша бывшая жена была там прописана. Значит, в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ при разводе за ней сохраняется право пользования квартирой. И это может стать серьезным препятствием при продаже жилья. Ведь в договоре купли-продажи вам придется указать, что ваша бывшая жена имеет право пользования квартирой (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ). Причем новые владельцы тоже не смогут выписать ее из квартиры. Об этом говорится в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ и в вопросе 45 из Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного суда РФ от 1 марта 2006 года. А вот если бы она была прописана по другому адресу, то после развода лишилась бы права проживать в вашей квартире.

Мои племянницы пытаются поделить «однушку», полученную в наследство от отца. Покупателей найти не удается. Для размена квартиры на две требуется доплата, а лишних денег нет. Старшая племянница требует у сестры свою долю и даже грозит судом. Правомерно ли это?
Серафима Семеева, пос. Мечниково (Московская обл.)

Ваша старшая племянница вполне имеет право настаивать на том, чтобы ей выплатили стоимость половины квартиры.

К сожалению, вы не указали размеры долей, полученных племянницами. Скорее всего сестры получили жилье в равнодолевую собственность. А на основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ дольщик вправе требовать выделить его долю из общего имущества. Так как в рассматриваемом случае размен невозможен, разумно претендовать на выплату деньгами. Но требования и угрозы не обязательно приведут к желаемому результату. Все же лучше идти мирным путем.

Видимо, младшая племянница не способна найти такую сумму, чтобы сразу выплатить старшей всю ее долю. Она может предложить сестре заключить письменное соглашение о поэтапной выплате. Старшая же, если ее это не устроит, вправе обратиться в суд с иском о компенсации стоимости ее доли. При этом младшей сестре реально добиться рассрочки платежа, когда она документально докажет, что не имеет финансовой возможности единовременно выплатить всю сумму. Например, справкой работодателя по форме 2-НДФЛ.

Либо сестрам останется ждать, когда найдутся покупатели на их квартиру. Возможно, им придется значительно снизить цену.

Продажа

ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Оксана ЩЕСЛАВСКАЯ, юрист компании ООО «Пересвет-Недвижимость».

Пять лет назад я уехала жить в Израиль, где и получила гражданство. В 2008 году мои родители скончались, и мне досталась их квартира в Пскове. Какие налоги мне придется заплатить с продажи этого жилья в этом году?
Алла Фрейман, г. Иерусалим

Вам придется уплатить НДФЛ. Рассчитать его нужно с суммы, полученной от покупателя квартиры и уменьшенной на 1 000 000 руб. имущественного вычета.

Причем размер налога зависит от того, можно ли признать вас налоговым резидентом Российской Федерации. Этот статус не зависит от того, являетесь ли вы гражданкой другой страны. Здесь имеет значение только количество дней, проведенных вами в России за последние 12 месяцев перед продажей жилья. Это условие содержится в пункте 2 статьи 207 Налогового кодекса РФ. И если вы проведете здесь 183 дня и более (то есть минимум полгода), то ставка НДФЛ составит 13 процентов. В противном случае вы не будете считаться резидентом России и вам придется уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 30 процентов (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ). Даты прибытия и отъезда из страны проверяются по штампам в паспорте.

Также вы должны будете задекларировать свой доход от продажи квартиры согласно пункту 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ. Для этого до 30 апреля 2009 года вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ в псковскую налоговую инспекцию того района, где находится бывшая родительская квартира (п. 3 ст. 80, п. 1 ст. 83 Налогового кодекса РФ). А уплатить налог надо до 15 июля того же года, это условие пункта 6 статьи 227 Налогового кодекса РФ.

В конце 2007 года я купил в новостройке квартиру и сделал там дорогостоящий ремонт. Засчитывается ли стоимость ремонта при оформлении имущественного вычета?
Наиль Хасанов, г. Москва

Расходы на отделку квартиры можно включить в сумму имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).

Но для этого необходимо, чтобы выполнялись несколько условий. Первое: вы еще ни разу не получали имущественный вычет, поскольку это право предоставляется человеку только один раз. Второе: в договоре купли-продажи указано, что квартиру вы получили без отделки. Третье: у вас есть документы, которые подтверждают стоимость материалов и работ — договор со строительной фирмой, чеки ККТ, приходные кассовые ордера и т. д. Причем лучше, чтобы в этих документах покупателем были названы именно вы.

В 2006 году я приобрел по ипотеке двухкомнатную квартиру. С тех пор я успел жениться и развестись. Чтобы купить бывшей жене однокомнатную квартиру, я продал свою «двушку». Могу ли я уменьшить НДФЛ за счет процентов по ипотеке?
Юрий Алексеев, г. Нижний Новгород

Да, вы можете уменьшить налоговую базу на сумму процентов, выплаченных банку по ипотечной программе (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Это же утверждается и в письме Минфина России от 25 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/418. Чтобы добиться уменьшения налога, подайте заявление на имущественный вычет по покупке уже проданной квартиры.

Не важно, когда вы приобрели жилье. Имеет значение только тот факт, что вы купили недвижимость и можете это доказать. А право на получение имущественного вычета сохраняется за вами, даже если это имущество уже продано и вы не являетесь его собственником. Такие разъяснения даются в письме Минфина России от 14 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/112 и в письме ФНС России от 9 марта 2007 г. № 04-2-03/17.

Наша семья планирует продать квартиру, которую мы приобрели два с половиной года назад по договору купли-продажи. Конечно, мы знаем, что должны заплатить налог с продажи, поскольку это жилье принадлежало нам меньше трех лет. Но один момент для нас неясен: с какого дня отсчитывается этот трехлетний срок? В договоре и в свидетельстве на право собственности указаны разные даты…
Евгений Горенко, г. Белгород

Права на имущество возникают у собственника именно с момента их регистрации (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ). А потому имеет значение только дата, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Это следует из приложения № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.

понедельник, 12 января 2009 г.

Покупка юридического адреса: как отличить «хороший» адрес от «плохого»?

Автор: Наталия Телегина
Источник: журнал 
"Спутник главбуха"

Желание работать с определенной инспекцией, отсутствие возможности зарегистрироваться по фактическому адресу - компании покупают юридические адреса по разным причинам.
Очевидно, что далеко не всякие покупатели являются потенциальными нарушителями закона и злостными неплательщиками налогов. А вот продавцы, как показывает практика, оказываются мошенниками чуть ли не в половине случаев. Как отличить «хороший» адрес от «плохого»?

Что значит «плохой» юридический адрес?

В ответ на незамысловатый запрос «купить юридический адрес, Москва, Подмосковье», интернет-поисковики выдают от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч страниц. Очевидный факт: в Московском регионе просто не наберется такого количества нежилых помещений. Увы, но, как показывает практика, псевдопродажа юридических адресов - источник дохода для огромного количества мошенников. Особенно часто обманывают те компании, которые связались с покупкой юридического адреса в первый раз.

Почему так происходит? Дело в том, что владельцы помещений, как правило, работают с покупателями не напрямую, а через посредников - юридические фирмы. Как раз посредники и размещают на своих сайтах объявления о продажи адресов, а также обеспечивают правовое сопровождение сделок. Здесь покупателя и поджидает главная опасность: откуда ему заранее знать, действительно ли данная компания выступает посредником либо обманывает, продавая адрес и вовсе без ведома хозяина? Сделать это мошенникам нетрудно - надо лишь подделать свидетельство о собственности и ряд других документов.

Проверить, кто является хозяином здания, покупатель опять же не может. Наименование собственника ему сообщают только тогда, когда нужные бумаги уже подписаны, а деньги заплачены. Ведь иначе, объясняют юристы, появляется искушение договориться с хозяином напрямую. И посредник ничего не получает от этой сделки.

Чем чревата покупка «плохого» адреса?

Итак, отдав мошеннику деньги, покупатель получает на руки липовый комплект документов. А дальше может быть два варианта развития событий.

Покупатель получает отказ в регистрации юрлица. Заявление на регистрацию и другие необходимые документы подаются в налоговую инспекцию, а в ответ приходит отказ. Данный адрес оказывается адресом «массовой регистрации» либо налоговики связываются с настоящим собственником помещения и узнают, что у него и в мыслях не было «прописывать» у себя вашу компанию. В итоге покупатель теряет время и деньги - плату за юридический адрес и 2000 руб. госпошлины. Кроме того, он вновь вынужден искать юридический адрес.

Компанию регистрируют, но потом у нее возникает проблема с налоговиками и банками. Известны случаи, когда компанию все же регистрируют, так как налоговики связываются с собственником помещения не по каждому поданному комплекту документов, а выборочно. Но нормально работать у покупателя все равно не получится.

Во-первых, прежде чем открыть расчетный счет, банки проводят собственную проверку - узнают, кто на самом деле является собственником помещения, а иногда сотрудники кредитной организации лично отправляются по указанному адресу. Узнав, что ваша компания сообщила ложную информацию о своем местонахождении, банк с большой вероятностью откажется открыть вам расчетный счет.

Во-вторых, в каждой инспекции есть отдел регистрации и учета налогоплательщиков. В последнее время перед ним ставят и такую задачу, как проверка - совпадает ли у вновь зарегистрированных компаний фактический и юридический адреса. Не факт, что налоговики лично пойдут по указанному адресу (хотя такое тоже бывает!). Но вот свяжутся с собственником и узнают, известно ли ему о существовании вашей фирмы, наверняка. Далее, во-первых, вашего директора могут оштрафовать на 5000 руб. по статье 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях - подача недостоверных сведений о местонахождении юрлица при регистрации. Во-вторых, вашим контрагентам обеспечены проблемы с вычетами по НДС. В-третьих, если, по мнению налоговиков, ваша компания окажется достаточно подозрительной, вам могут назначить выездную проверку.

Какие документы мы должны получить от продавца?

Конечно, самый надежный способ купить «хороший» адрес - выбирать продавца по рекомендации знакомых. А вот как быть, если таких знакомых нет? Можно прикинуть, насколько надежен продавец, оценив, какие документы он предлагает.

Итак, собственник помещения (или посредник, который действует от его имени) должен представить набор документов, подтверждающий, что в ближайшее время ваша компания будет находиться по указанному адресу. Рассмотрим подробнее.

Гарантийное письмо от собственника/арендатора здания. Это письмо в произвольной форме, где собственник сообщает, что, как только ваша компания будет зарегистрирована, то есть как только появится хозяйствующий субъект, с ним немедленно будет заключен договор аренды. Либо договор субаренды, если адрес продает не хозяин, а арендатор помещения.

Данный документ потребуется вам в самое ближайшее время - при подаче бумаг в регистрирующий орган. В Москве, как известно, этим занимается 46-я налоговая инспекция. Как поделился наш собеседник, сотрудник вышеназванной инспекции, без гарантийного письма шансы зарегистрировать компанию равны нулю:

«Если к комплекту документов не прилагается письмо от собственника или в случае субаренды арендатора здания, это автоматически влечет отказ в регистрации. Причина будет сформулирована так: указаны недостоверные сведения о местонахождении организации. Более того, согласно новому регламенту, который нам спустило УФНС, мы не только изучаем гарантийное письмо, но в некоторых случаях также просим территориальную инспекцию связаться с собственником помещения и получить подтверждение, что он собирается сдать офис указанной компании».

Как уже было сказано, велика вероятность, что регистрирующий орган отсеет тех, кто купил «плохой» адрес - тот, где собственник здания не может, да и не собирается ничего подтверждать.

Впрочем, справедливости ради надо заметить, что регистрация, особенно в 46-й инспекции, - это по большому счету лотерея. Отказать могут кому угодно. Разница лишь в том, что нормальные продавцы и посредники в этом случае возвращают покупателям деньги.

«Недавно был случай - ряду наших клиентов отказали в регистрации. Представители территориальной инспекции звонили собственникам помещений всего два дня, причем стабильно - после 16 часов. Никого не оказывалось на месте. В итоге решили, что собственник не подтвердил своего намерения сдать помещения нашим клиентам. Мы вернули покупателям деньги, уплаченные за юридический адрес, и компенсировали госпошлину», - поделился юрист, представитель компании-посредника по продажи адресов.

Наш совет

Прежде чем покупать юридический адрес, узнайте, обязан ли будет продавец вернуть вам деньги в случае отказа в регистрации (при условии, что нарекания налоговиков вызвал именно адрес).

Договор аренды/субаренды и сопутствующие документы Пока юрлицо не зарегистрировано, заключать договор аренды/субаренды не с кем. Как правило, посредники дают покупателями бланки, где указаны только реквизиты собственника. Позже, когда у компании появляются собственные реквизиты, она вписывает их в договор. Договор аренды/субаренды нужно будет показать при открытии расчетного счета в банке, а также по запросу территориальной налоговой инспекции.

Давайте рассмотрим, что лучше - аренда или субаренда? А также какие документы прилагаются к таким договорам.

Договор аренды юридически чище. А при субаренде порой нужно быть готовыми к неприятным сюрпризам в виде повышенного внимания как со стороны территориальной налоговой инспекции, так и со стороны банков. Зато покупка адреса по договору субаренды обойдется дешевле.

Комментирует Дарья Киняпина, юрист компании Optima Lex:

- Оптимальный вариант - это договор аренды от собственника помещения. Правда, он стоит дороже, чем договор субаренды. Почему? Дело в том, что тут есть ряд важных нюансов. В частности, к договору субаренды нужно приложить договор аренды между собственником и арендатором, причем из данного договора должно следовать, что у арендатора есть право сдавать помещение в субаренду.

Бывают случаи, когда этого права у арендатора нет, а покупатель, не вникая в юридические нюансы, об этом не знает. А вопрос, может ли в принципе помещение быть сдано в субаренду, часто возникает у банков и территориальных налоговых инспекций.

Однако не надо думать, что субаренда - это всегда плохо. Если у арендатора есть нужные права, то юридический адрес можно без проблем купить по договору субаренды.

А вот какую подробность рассказал нам юрист, попросивший не упоминать его имя в статье.

«Многие организации арендуют помещения у Департамента имущества г. Москвы, ранее известного как Москомимущество. Насколько я знаю, чиновники в большинстве случаев предлагают предпринимателям типовую форму договора аренды, где последующая сдача в субаренду не предусмотрена. И если арендатор все же желает это сделать, он должен получить согласие в Департаменте имущества. Процесс занимает не меньше полугода и вообще является довольно хлопотным делом. Другими словами, продажи юридических адресов в зданиях Москомимущества (прикрытые договором субаренды) - скорее исключение, чем правило. На мой взгляд, к таким предложениям надо относиться настороженно», - предупреждает наш собеседник.

Будет хорошо, если при покупке юридического адреса вы получите еще и дополнительные документы. А именно копию свидетельства о праве собственности (ее предоставляет хозяин помещения, причем предварительно нотариально заверив), акт приемки-сдачи по договору аренды/субаренды, документы, подтверждающие оплату, - платежные поручения и чеки. Во-первых, это увеличит ваши шансы без проблем открыть счет в банке. Во-вторых, позволит смело принимать расходы по аренде в налоговом учете. И наконец, в-третьих, поможет избежать проблем с отделом регистрации и учета территориальной налоговой инспекции. Инспекторы могут вызвать вас к себе и попросить показать как договор аренды, так и все прилагающиеся к нему документы.

Наш совет

Сравните, насколько договор аренды дороже, чем договор субаренды. Если разница не очень велика, безопаснее первый вариант. А при втором варианте убедитесь, что у арендатора есть право сдавать помещение в субаренду. Также выбирайте тех продавцов, которые согласны хотя бы часть денег провести по безналу, а также готовы приложить к договору аренды акт приемки-сдачи.

Какие услуги мы должны получить от продавца?

Пакет документов, пусть даже идеальный, - это только одна составляющая юридического адреса. Вторая, не менее важная, - услуги, которые готов предоставить продавец. Почтово-секретарское обслуживание как минимум и рабочее место как максимум.

Обязательная услуга: почтово-секретарское обслуживание. Обычно юридический адрес - это помещение, где зарегистрировано не меньше десятка компаний и где находится секретарь, который отвечает на звонки и пересылает входящую корреспонденцию. Впрочем, зачастую даже хорошие продавцы не гарантируют, что секретарь будет находиться на месте все время. Именно поэтому самым лучшим считается такой вариант: вы покупаете юридический адрес там же, где фактически находится офис собственника, соответственно телефонные звонки принимают сотрудники офиса. Впрочем, это весьма дорогое удовольствие: заплатить за то, чтобы хозяин помещения приютил вас непосредственно у себя, придется 50 000-60 000 руб. за 11 месяцев (данные по Москве) или даже больше.

Почтовое обслуживание намного важнее секретарского. Вот здесь перебоев точно быть не должно. Если налоговики узнают, что их письма не доходят до вашей компании, они быстро запишут вас в подозрительные налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: выездными проверками, отказе вашим контрагентам в вычете по НДС.

Кстати, как вариант вы можете заключить договор с местным почтовым отделением. И тогда входящая корреспонденция, минуя юридический адрес, будет сразу пересылаться на фактический.

Наш совет

Став обладателем нового юридического адреса, сразу проверьте, насколько хорошо налажено почтовое обслуживание. Для пробы отправьте корреспонденцию самому себе. Если есть проблемы, попробуйте договориться с местным почтовым отделением.

Дополнительная услуга: рабочее место. В последнее время многие собственники предлагают такую услугу. Фактически это значит, что вашей компании на время визита инспекторов или представителей банка выделяется стол, шкаф или даже отдельное помещение. Все это должно создать видимость, что исполнительный орган юридического лица (то есть руководство компании) находится там, где организация зарегистрирована, как того требует пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ.

Налоговики обычно приходят «в гости» при выездной проверке, а также когда желают убедиться, что юридический и фактический адреса компании совпадают.

Как утверждают опрошенные нами юристы, присутствие директора и наличие документов (их перевозят из фактического офиса) заставляют налоговиков поверить, что компания действительно находится по данному адресу. По крайней мере им трудно доказать обратное.

Рабочее место - дорогая услуга. Она стоит порядка 1000-3000 руб. в день. Понятно, что нет смысла держать за собой рабочее место, если инспекторы в ближайшее время не ожидаются.

С другой стороны, налоговики (как, кстати, и представители банка) могут явиться совершенно неожиданно. И соответственно не обнаружить никого по юридическому адресу. Дабы не попасть в такую ситуацию, юристы советуют составить график присутствия руководства на рабочем месте и утвердить его внутренним приказом. Тогда налоговики не смогут обвинить организацию в том, что она нарушает пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса, ведь там не сказано, сколько времени генеральный директор должен проводить по адресу регистрации компании.

Разумеется, инспекторов график присутствия не убедит, что перед ними исключительно добропорядочный налогоплательщик. Наоборот, они утвердятся в мысли, что компания не находится по юридическому адресу. Другое дело - доказать это будет очень трудно. Как минимум инспекторы не смогут оштрафовать вас по пункту 3 статьи 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях - подача недостоверных сведений при регистрации юрлица. Ведь, как следует из графика присутствия, исполнительный орган все же находится по юридическому адресу.

Наш совет

Узнайте у продавца адреса, предоставляется ли рабочее место и на каких условиях. Уточните, надо ли оплачивать его постоянно или можно пользоваться этой услугой при необходимости.

Как сразу отличить «плохой» адрес от «хорошего»?

Обзвонив несколько десятков фирм-посредников, мы пришли к выводу, что самых сомнительных видно сразу - при просмотре интернет-сайта и в телефонном разговоре. Итак, в каких случаях перед вами должен загореться сигнал «опасность!»?

Сделку сопровождает договор о совместной деятельности. Некоторые продавцы предлагают не аренду (субаренду), а договор о совместной деятельности (простого товарищества). Аксиома - налоговые органы априори считают всех, кто «прописывается» по такому договору, однодневками и уклонистами.

Продавцы «хороших» адресов знают об этом и практически не предлагают покупателям такие договоры. В свою очередь сайты сомнительных компаний пестрят объявлениями вроде «Договор совместной деятельности! 6000 руб. за 11 месяцев».

Комментирует Армен Давидян, адвокат адвокатского бюро «Жигачев и Христофоров»:

- Некоторые продавцы адресов предлагают заключить с собственником договор о совместной деятельности и на этом основании «въехать» в помещение. Но ведь данные компании в действительности не ведут никакой совместной коммерческой деятельности: стороны в подобных соглашениях, как правило, не договариваются, чем они будут заниматься совместно, не распределяют между собой обязанности по осуществлению именно коммерческой деятельности, а расчеты между ними в подобных договорах не зависят от результатов такой деятельности. То есть зачастую речь идет о притворной, а возможно, и мнимой сделке. Причем притворство очевидно всем, в том числе и налоговым инспекторам. Я бы посоветовал все же выбирать тех контрагентов, которые предлагают договор аренды либо субаренды.

Адрес стоит подозрительно дешево. Существует определенный уровень цен, и ни один настоящий продавец не станет предлагать вам что-то дешевле. Расценки примерно следующие: покупка адреса на полгода стоит от 12 000 до 70 000 руб., на год - от 15 000 до 80 000 руб. На стоимость влияет то, какой пакет документов и какие услуги предлагает продавец.

Если же услуги идут отдельно, то по следующим тарифам: почтово-секретарское обслуживание - от 500 до 1500 руб. в месяц (либо по 300-500 руб. за каждое пересылаемое письмо от налоговиков, по 100-300 руб. за любое другое), предоставление рабочего места - 1000-3000 руб. в день.

По телефону отвечает человек, который явно не является хорошим юристом. Понятно, что собственник помещения скорее всего привлечет в качестве посредника нормальную компанию. А вот позвонив в фирму, торгующую левыми адресами, вы вполне можете натолкнуться на человека, который не ответит внятно ни на один вопрос. Ведь зачем тратиться на грамотного юриста, когда потенциальные покупатели «плохих» адресов - люди, юридически не подкованные. Поэтому внимательно изучайте сайт, а позвонив, задавайте максимально подробные вопросы.

«Лакмусовая бумажка» - вопрос, на который без запинки должен ответить любой юрист, занимающийся адресами: почему все компании предлагают заключить договор аренды только на 11 месяцев, а не на год?

Ответ на него: согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на год и более, он подлежит государственной регистрации. Связываться с этим, конечно, никто не хочет.